고시원 창업 일지7_계약전에 이거 확인 안되면 싸인하지 마세요

고시원, 원룸텔을 창업하면서

아래 내용이 확인안된 상태로 덜컥 싸인하면

 

정말 호구 됩니다!!!!

꼭 명심하고 아래 내용부터 확인하고

계약 진행해 주세요.

 

1. 매출 확인하기

 

권리계약할때 보통 매출 2~3백 정도 나와요

이렇게 이야기 하는 부동산과 원장님들이 있습니다.

 

이런곳에는 권리계약하기 전에 무조건

매출 자료를 구두가 아닌

 

통장 입출금 내역, 현금영수증 신고 내역,

부가세 신고내역

입실자 리스트 등

매출을 데이터로 확인할 수 있는 자료를

요청하시기 바랍니다.

 

가끔 권리계약하고 잔금 치루면 매출 데이터를 주겠다고 하는 곳이 있는데

절대 매출 데이터를 보기 전에는 권리계약서에

싸인 하지 마세요!!!!

 

만약 해당 고시원을 꼭 인수해서 운영하고 싶다면

권리계약 특약에

 

추후 데이터로 확인된 매출이

원장이 이야기한 매출보다 작을 경우 권리금 전부를 반환한다고

넣어달라고 하세요.

 

기존 원장이 거짓말 한게 아니라면

특약에 못넣을 이유가 없겠죠

2. 해당 고시원 하자 체크

 

고시원 특성상

방1~2개 보고

공용공간보고

복도보고

 

계약하게 됩니다.

 

해당 고시원 방에 어떤 문제가 있는지

기존 원장이랑 부동산에서는

절대 이야기 안해요

 

그래서 우선 구두로 아래 내용을 물어봐 보세요.

- 보일러, 에어컨을 언제 새로 설치 했는지

- 각 방에 특이사항은 없는지

- 각 방 및 아래층 누수는 없는지

- 설비 등에 이상은 없는지

- CCTV, 수도 등에 문제는 없는지

- 소방설비는 문제 없는지

 

대부분 문제없다고 합니다.

 

그럼 특약에 넣으세요

- 6개월 이내 누수 발생시 매도인이 책임진다

(보통 누수는 여름에 많기 때문에 1개월로는 안됩니다)

- 3개월 이내에 보일러, 에어컨 설비에 문제가 발생시 매도인이 책임진다

- 체크 하지 못한 방에 하자가 발생시 매도인이 책임진다.

(하자라 함은 합치거나 쪼갠방에 기둥이나 공간을 사용하지 못하는 곳)

- 체크되지 못한 방의 소방설비에 문제 발생시 매도인이 책임진다

 

사실 고시원 매물 체크는 힘들고

기존 원장은 잘 알고 있을꺼에요

 

꼭 체크할 수 있는건 다 체크하고

기존 원장이 문제없다고 하면

특약에 문제 발생시 1~2개월 동안은 책임진다는

특약을 넣으세요.

3. 공실 특약

 

사실 공실 특약을 저는 중요하다고 생각하지 않아요.

공실이 생길꺼 같은 매물은 계약하면 안됩니다.

 

지금 방 30개중 20개가 공실이여도

내가 운영 잘하겠다는 마음이 드는

매물을 선택해야 합니다.

 

그럼에도 공실 특약을 넣는건 매수인에게 유리하겠죠

 

보통 부동산에서

현재 공실 3개이고 잔금날 공실6개까지는 용인하고

공실 7부터는 방값1개에 대해 30만원을 보상한다

 

이런식으로 적는데

이렇게 적으면 매수인에게 너무 불리합니다.

 

아래와 같이 요청하세요

 

현재 공실 3개이고 잔금날 공실4개까지는 용인하고

공실 5부터는 방값1개에 대해 60만원을 보상한다

 

최소 배액을 보상받아야 합니다.

 

왜냐하면

권리금은 시설 권리금도 있지만

운영 권리금도 있어요

 

공실이 현재 없어서 장사가 잘 되는 줄 알고

계약했는데

 

공실이 갑자기 많아지면

 

그만큼 권리금을 줄 필요는 없겠죠

 

결론

 

오늘은 고시원 매물 계약전에 꼭 확인해야 할 사항들에

대해 살펴 봤습니다.

 

대부분의 부동산에서 우선

권리계약하고

 

잔금때 대부분의 정보를 주겠다고 하는데

그런곳 무조건 거르시고요

 

본인의 권리를 꼭 찾아서 계약하시기 바랍니다.