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신설동 원룸, 신설동역 원룸텔 하이스테이종로 신설동역에 위치한 프리미엄 원룸 & 레지던스 하이스테이 종로를 소개합니다. 하이스테이 종로는 신설동역 12번 출구 도보 1분 거리의 위치에 있습니다. 신설동역은 1호선, 2호선, 우이신설선 총3개의 노선이 다니는 곳이고 종로구에 위치해 있다 보니 버스노선도 다양하게 있어 교통 측면에서는 아주 편리합니다. 신설동 원룸으로 좋은 위치에 있는 만큼 시설도 체크해봐야겠죠!! 하이스테이 종로는 전체 건물을 다 사용하는 프리미엄 레지던스 입니다. 전체 건물을 통으로 사용하다보니 허가된 사람들만 출입할 수 있어 보안적인 측면에서 우수하다고 볼 수 있습니다. 또한 CCTV가 각 층마다 24시간 작동을 하고 있어 안심하고 생활할 수 있습니다. 원룸에서 가장 중요한게 무엇일까요? 나만의 공간이라고 생각합니다. 보통 원룸을..
고시원 수요층 분석 고시원에는 누가 올까요? 아니 그전에 생각해볼 문제 고시원에 사는 이유는 무엇일까요? 수요층을 알아야 운영을 할 수 있겠죠? 고시원에는 돈없는 사람이 온다? 아닙니다. 고시원에 돈 있는 사람도 옵니다 아래 조건이 붙으면요 난 1개월 단기로 거주할 공간이 필요해 호텔은 너무 비싸고 모텔은 좀 그래 어디가서 살지? 고시원에는 공부하는 고시생들만 산다? 아닙니다. 고시생들이 사는 고시원은 노량진이나 학원가이고요 대부분의 고시원에는 대학생, 직장인, 취업준비생 등등이 거주합니다. 고시원에는 나이 많은 사람들이 많다던데 맞기도 하고 아니기도 합니다. 나이 많은 분들이 많은 고시원은 나이 많은 분들만 있어요 그리고 젊은 사람들이 많은곳에는 나이 많은 분들은 거주하지 않습니다. 보통 고시원을 딱 들어가보면 감성이 느..
법적인 문제 발생... 고시원 계약을 하다 법적인 문제가 발생하게 되었습니다. 사실 고시원을 알아본지 얼마 되지도 않은 상태에서 빨리 운영하고 싶은 맘에 계약을 추진하다 보니 민사상 문제가 발생하게 되었네요. 저의 케이스는 계약해지에 대한 문제입니다. 기존 원장님께서 거짓된 정보를 말씀하셔서 계약 해지를 진행하려고 하는데 이 바닥이 아주 장난이 아닙니다. 부동산에서는 원래 순이익 3~4백 얘기하면 실제 순이익은 2백인거다 그렇게 말하면서 권리금은 1억을 받아갑니다 ㅎㅎ 나중에 똑같이 팔아줄수 있다는 말을 하면서 그런 폭탄돌리기가 계속 이어지다 나중에 누군가는 폭탄을 가져가게 될텐데... 하....이바닥에서 고시원을 운영해야 할지 민사는 잘 해결될지.. 합의로 되면 좋겠건만
고시원 창업 일지7_계약전에 이거 확인 안되면 싸인하지 마세요 고시원, 원룸텔을 창업하면서 아래 내용이 확인안된 상태로 덜컥 싸인하면 정말 호구 됩니다!!!! 꼭 명심하고 아래 내용부터 확인하고 계약 진행해 주세요. 1. 매출 확인하기 권리계약할때 보통 매출 2~3백 정도 나와요 이렇게 이야기 하는 부동산과 원장님들이 있습니다. 이런곳에는 권리계약하기 전에 무조건 매출 자료를 구두가 아닌 통장 입출금 내역, 현금영수증 신고 내역, 부가세 신고내역 입실자 리스트 등 매출을 데이터로 확인할 수 있는 자료를 요청하시기 바랍니다. 가끔 권리계약하고 잔금 치루면 매출 데이터를 주겠다고 하는 곳이 있는데 절대 매출 데이터를 보기 전에는 권리계약서에 싸인 하지 마세요!!!! 만약 해당 고시원을 꼭 인수해서 운영하고 싶다면 권리계약 특약에 추후 데이터로 확인된 매출이 원장이 이야..
고시원 창업 일지6_고시원, 고시텔, 리빙텔, 레지던스, 스테이 차이점 고시원에 거주하기 위해 고시원을 알아보시는 분들이나 고시원 창업을 위해 고시원을 검색하시는 분들은 고시원, 고시텔, 리빙텔, 레지던스, 스테이의 차이점에 대해 알고 계신가요? 네.... 그렇습니다. 다 같은 말입니다. 그럼에도 불구하고 굳이 정의를 해가며 비교해 보겠습니다. 고시원이란 네이버 어학사전에도 나와있듯 사법 시험이나 공무원 임용 시험 따위를 준비하는 사람들이 숙식하며 공부하는 시설 이라고 정의되어 있습니다. 대부분의 사람들도 고시원하면 허름하고 좁고 잠만자고 1평남짓한 공간에서 자고 공부하는 그런 공간으로 인식하고 있습니다. 하지만 요즘 젊은 사람들에게 고시원이란 무엇일까요? 생활공간 내집 입니다. 고시원, 고시텔, 리빙텔은 현재 40대 이상 분들께서 친근한 이름입니다. 요즘 젋은 친구들에게는..
고시원 창업 일지5_고시원 창업 리스크 고시원 창업의 리스크는 무엇이라고 생각하시나요? 오늘 포스팅은 짧게 하고 고시원 창업을 생각하는 분들께서 고민해 봤으면 좋겠습니다. 고시원 창업 리스크 1. 권리금 - 나중에 매도할 때 내가 지불한 만큼 권리금을 받을 수 있는가 - 현재 계약하려는 물건이 정말 적정한 권리금 인가 2. 월세 - 최소 월세(관리비포함) * 2.5배 이상의 매출을 낼 수 있는가 - 월세가 인상될 리스크는 없는가 3. 입지 - 역세권인가 - 역세권이 아니라면 확실히 고시원 수요가 있는 입지인가 4. 시설, 인테리어 - 시설이 노후화되지는 않았는가 - 인테리어가 된 시설을 인수했다면 감가상각은 계산했는가 5. 대출 - 대출이자는 감당한 수준인가 6. 공실 - 공실 관리는 어떻게 할 것인가 7. 운영 - 총무 없이 운영 가능한가 ..
고시원 창업 일지4_부동산 계약 호구되지 않는 법 고시원 매물은 전문 부동산을 통해서 구해야 합니다. 직거래도 가능하지만 대부분이 부동산을 통해서 계약한다고 보면 됩니다. 오늘은 부동산 계약시 호구 되지 않는 법에 대해 포스팅 해보겠습니다. 1. 부동산 중개인 말은 걸러 듣자 대부분 중개인들은 공실, 방값, 공과금을 대충 이야기 합니다. 공실 5개라고 얘기했다가 매수자의 반응이 별로이면 '지금 잠깐 공실이 5개이고 거의 만실 운영 하셨어요' 이런식으로 대충 돌려서 이야기를 많이 합니다. 그래서 꼭 부동산 중개인 보다는 현 원장님의 이야기를 들어봐야 합니다. 현 원장님도 기억이 안난다 등 거짓말을 할 수 있으므로 제일 좋은 것은 데이터로 확인을 하는 겁니다. 2. 부동산 중개수수료는 모든 계약이 끝나고 지불하자 일부 중개사들은 중개수수료를 권리계약이 끝나..
고시원 창업 일지3_고시원 계약 23년 2월 18일 드디어 고시원을 계약했습니다. 유튜브와 블로그, 카페를 보고 고시원에 관심을 가진지 2주만에 계약을 했네요. 보통 사람들보다 빠르게 계약한거 같아요. 오늘 계약은 고시원 권리계약입니다. 제가 2주동안 본 매물은 노량진 상권 상도동 상권 중랑구 상권 안산 상권 입니다. 상권 마다 고시원 특징이 있었지만 저는 중랑구 상권으로 정했습니다. 제가 고시원 매물을 고를때 세웠던 기준은 아래와 같습니다. 1. 우리가 가용가능한 금액의 매물인가 아무리 현재 매출이 높아도 대출을 끼고 한다면 순이익은 떨어집니다. 가용가능한 금액이 작으면 그만큼 물건이 안좋습니다. 1억 미만으로는 원룸형으로 구하기도 쉽지 않고요 그래서 저희는 1억 언저리 금액이라는 기준을 세웠습니다. 2. 고시원 방 형태는 어떤가 저..
고시원 창업 일지2_고시원 창업을 하는 이유 창업이나 부업을 하는 이유는 크게 2가지로 볼 수 있습니다. 첫번째 매달 고정적인 수입을 얻기 위해 두번째 창업이나 부업을 통해 큰 목돈을 만들기 위해 이중 고시원 창업은 첫번째 매달 고정적인 수입을 얻기 위해 합니다. 고시원 창업을 하면 방 갯수에 따라 정해진 매출이 나옵니다. 예를들어 방이 30개 있고 방 하나당 월세가 40만원이라고 한다면 매달 매출은 1200만원이 됩니다. 이 매출은 방 리모델링을 하거나 주변 시세가 같이 오르지 않는 이상 변동되지 않습니다. 그래서 고시원은 매달 고정적인 수입을 얻기 위해서 합니다. 또한 고시원 창업은 타 창업에 비해 목돈이 많이 들어가지 않습니다. 건물 보증금과 권리금이 초기 자금인데 잘만 고르면 건물 보증금과 월세가 저렴한 매물을 고를수 있고 요즘 고시원 시세..
고시원 창업 일지1_매물 알아보기 고시원 창업에 본격적으로 뛰어들었습니다. 블로그, 유튜브에 많은 영상들이 있고 좋은 이야기, 안좋은 이야기 참 많더라고요. 정보의 홍수 시대이다보니 진짜 정보를 찾는게 어려워 발로 뛰고 있습니다. 결국 고시원 창업을 하기로 마음 먹었습니다. 우리에게 맞는 금액의 매물을 알아보고 있고 고시원, 고시텔, 원룸텔, 리빙텔, 레지던스 참 많은 이름으로 불리는 고시원 중 어떤 컨셉을 하면 좋을지 이번주, 다음주 시장조사를 할 예정입니다. 고시원 창업을 준비하다 보니 생각보다 고려할 사항도 많고 사전에 준비할 사항도 많았습니다. 남들 다 운영하는대로 하면 수익은 거기서 거기일꺼고 저처럼 전업으로 할 예정이라면 기획을 하고 운영해야 매출을 극대화 할 수 있다고 생각합니다. 아직 고시원을 오픈하지 않아서 현재 찾은 자..